Как делится квартира в ипотеке при разводе: варианты с детьми и без детей

Как быть с ипотекой при разводе

Ипотечный кредит сильно осложняет процесс раздела имущества при разводе. По закону, каждый из супругов при разводе имеет право на половину имущества. Но на ипотечную квартиру наложено обременение, поэтому общие правила на нее не действуют.

Обратите внимание! При разделе ипотечной квартиры отдельно делится квартира и отдельно долг.

Особенности раздела:

• Если кредит был оформлен и выплачен до брака, то квартира является личной собственностью супруга, который ее оплатил.
• Если кредит был оформлен до брака, но был погашен в браке из совместных доходов, то квартиру можно признать совместной собственностью через суд. Здесь имеет значение, какую часть кредита заемщик успел выплатить до брака. Чем меньше кредита оставалось до погашения, тем меньше шанс разделить квартиру.
• Если кредит был оформлен до брака, а погашен в браке личным имуществом заемщика (наследством или подаренными деньгами), то квартира будет его личной собственностью.
• Если кредит был оформлен в браке и супруги не заключили брачный договор, то кредит совместный и квартира совместная.
• Если кредит оформлен после развода, то бывший супруг прав на квартиру не имеет, но и кредит не платит.

Как делится ипотека при разводе: варианты

Итак, ипотечный кредит делится между супругами при разводе:

• если он был оформлен в браке;
• если он был оформлен до брака, но супруги были созаемщиками.

Но супруги не могут разделить его самостоятельно. В этом процессе есть третье лицо – это банк. Супруги обязательно должны уведомить банк о том, что решили развестись. Причем еще до развода. Так как если нет брачного контракта, то развод – это нарушение ипотечного договора.

Разделить кредит можно:

• добровольно;
• через суд.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Добровольно

Основные сценарии раздела ипотечного кредита:

• заключение соглашения между супругами;
• отказ от прав одним из супругов;
• продажа квартиры и погашение кредита;
• раздел ипотеки на 2 договора.

Рассмотрим, как эти сценарии выглядят на практике.

Соглашение между супругами

Супруги могут заключить соглашение о разделе ипотеки в любой момент со дня оформления договора. Но его можно оформить только до развода. Соглашение заключается между супругами и удостоверяется банком. Условия документа не могут ущемлять права детей.

Второй вариант соглашения – это брачный договор. Его заключают до оформления ипотеки. Часто банки рекомендуют заемщиком заключить брачный договор в процессе оформления ипотеки.

Брачный договор предусматривает, как будут разделены квартира и кредит в случае развода. А если ипотека будет выплачиваться из личных доходов одного из супругов, то квартира станет его личным имуществом.

Обратите внимание! Соглашение и брачный договор получают юридическую силу только после нотариального удостоверения.

Отказ от прав

При разделе имущества один из супругов может отказаться от прав на ипотеку. Для этого нужно составить письменный документ, согласовать его с банком и заверить у нотариуса.

По сути, это расторжение старого договора и заключение нового, но уже на одного супруга.

Гарантии, что банк точно даст согласие, нет. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Но если у супруга высокий доход, который позволит ему ежемесячно платить по кредиту, то вероятность одобрения высока.

Продажа квартиры

Хотя квартира находится под обременением, ее можно продать, полученными деньгами погасить кредит, а остаток поделить. Для этого используют следующие схемы:

• По согласованию с банком. Покупатель передает деньги за квартиру банку. Они помещаются в 2 ячейки (долг по кредиту и остаток). После того как сделка будет завершена, и покупатель получит выписку из ЕГРН, продавец получает остаток денег от погашения кредита.
• По согласованию с покупателем. Покупатель передает деньги в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи, продавец гасит долг по ипотеке. А когда обременение с квартиры будет снято, они заканчивают сделку. В этом случае банк предупреждать не нужно и не придется ждать его решения. Такой вариант более рискованный для покупателя, но его можно применять при продаже между близкими людьми.

Раздел кредита

Супруги могут обратиться в банк до развода и попросить разделить кредитный договор на 2. Банки редко удовлетворяют такие требования. Ситуации рассматриваются индивидуально. Но если каждый из супругов имеет стабильный высокий доход, то есть вероятность одобрения.

Через суд

Если договориться мирно не вышло, один из супругов может обратиться в суд. По Семейному кодексу все имущество и долги супругов, полученные в браке, считаются общими. То есть каждый имеет право на половину.

Поэтому ипотечный кредит тоже будет поделен пополам. Но это только условно. Для раздела кредитного договора необходимо согласие банка. А банки такое согласие дают крайне редко.

Поэтому суд приходит к компромиссу: признает квартиру совместным имуществом, потом выделяет супругам доли. А кредит оставляет в неизменной форме. В качестве примера такого судебного решения можно посмотреть Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 26 мая 2020 г. по делу № 2-12091/2019.

Также суд может обязать супругов платить солидарно (по ½ доле от ежемесячного платежа). Но если один из супругов не будет платить, то кредитная история созаемщика тоже будет испорчена. Поэтому если муж собрал вещи, ушел и перестал платить по кредиту, то оплачивать ежемесячный платеж полностью придется жене.

Создать или посмотреть исковое заявление в суд можно здесь.

Как делится ипотечная квартира при разводе

Раздел ипотечной квартиры значительно сложнее, чем обычный раздел недвижимости. Если супруги не заключили брачный договор, то квартира считается общей, даже если договор оформлен только на мужа или только на жену. То есть каждый из них может претендовать на ½ долю квартиры.

Официально разделить квартиру можно:

• добровольно;
• через суд.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Добровольно

Ипотечная квартира находится под обременением банка. Но это не значит, что супруги не могут выделить доли или передать жилье в собственность одного из них.

Варианты раздела:

• Брачный договор. Заключить брачный договор в отношении ипотечной квартиры можно только до оформления кредита. Банк дает одобрение на кредит только после оценки финансовых возможностей семейной пары. А брачный договор может значительно изменить финансовое положение в семье.
• Соглашение о разделе общего имущества. Соглашение можно заключить после оформления ипотеки. Главное – получить согласие банка на раздел.

Соглашение и брачный договор наделяются юридической силой только после того, как их удостоверит нотариус. Без этого они считаются недействительными.

После получения документа необходимо обратиться с ним в Росреестр. Это нужно для регистрации/перерегистрации имущества в соответствии с условиями договора или соглашения.

Через суд

Общее имущество, нажитое в браке, делится между супругами поровну. Но суд может отходить от принципа равенства.

Ситуации, когда суд может отойти от принципа равенства:

• В семье есть несовершеннолетние дети. Чаще всего дети остаются жить с матерью. А если ее доли в квартире слишком мало для покупки нового жилья, то суд может выделить матери большую долю.
• Один из супругов внес в ипотеку деньги от продажи добрачного или унаследованного имущества. В этом случае суд отнимет от общей стоимости квартиры внесенную сумму, а остальную часть поделит поровну. В качестве примера такого раздела можно посмотреть Решение Ленинского районного суда г. Челябинска Челябинской области   от 24 мая 2018 г. по делу № 2-1022/2018.
• Один из супругов тратил свои деньги на себя или ухудшал финансовое состояние семьи. Это значит, что муж-игроман получит меньшую долю в квартире, если он неоднократно проигрывал свои и общие деньги семьи. Но жена должна доказать факт растрат в суде.

Но если супруга не работала, а занималась домашним хозяйством и воспитывала детей, то она имеет право на половину квартиры, даже если не участвовала в оплате ипотеки.

В любом случае бывшие супруги станут владельцами долей в квартире. Но доля – это условное понятие. Квартиру в многоквартирном доме практически невозможно разделить в натуре. Поэтому супруги официально получают доли, но фактически ситуация не меняется. Они также должны жить на одной жилплощади.

Получить квартиру полностью при разделе через суд можно только с согласия второго супруга.

Юридические вопросы

В чем особенности раздела квартиры с детьми и ипотекой?

Наличие общих детей влияет на порядок раздела квартиры, даже если у детей нет своей доли. Суд может отойти от принципа равенства долей в общем имуществе, чтобы защитить детские интересы. В этом случае родитель, с которым остались общие дети, получить большую долю.

Ситуации, когда принцип равенства может быть нарушен:
1. В семье воспитывается общий ребенок-инвалид. В этом случае суд может выделить ребенку не просто определенную долю, а даже отдельную комнату.
В качестве примера такого раздела можно посмотреть Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 26 ноября 2019 г. по делу № 2-1842/2019.
2. У второго родителя есть другое собственное жилье. В этом случае доля родителя, с которым остался ребенок, может быть увеличена.
3. Ипотечная квартира имеет маленькую площадь. Чтобы обеспечить ребенку достойные условия проживания, суд может оставить однокомнатную квартиру матери полностью. Но в этом случае она должна будет выплатить бывшему мужу компенсацию его доли. Этот вариант не всегда удобен, если учесть, что платежи по ипотеке тоже никуда не делись.

Связаны ли алименты и ипотека?

Рассмотрим вопрос на примере ситуации, где после развода дети остались с матерью, а отец платит алименты. В такой ситуации мужчина часто оказывается плательщиком и ипотеки, и алиментов. Не всегда финансовые возможности позволяют это сделать.

Но уменьшить алименты за счет того, что он оплачивает ипотеку, не получится. Суд рассуждает следующим образом: ипотека – это кредитный договор. Когда человек берет кредит, он рассчитывает свои финансовые возможности. Поэтому он обязан погашать кредит в соответствии с графиком.

Алименты – это деньги на содержание ребенка. Родитель должен содержать ребенка вне зависимости от того, живет ли он с ним. То есть с точки зрения суда развод ничего не меняет. Человек платил ипотеку и содержал ребенка, и после развода он делает то же самое.

Поэтому, если бывшая жена обратится в суд и взыщет алименты на содержание детей, уменьшить выплату через суд не получится.

Делится ли военная ипотека при разводе?

Военная ипотека – особый вид кредитования. По нему военнослужащий обязан заключить брачный договор, чтобы быть единоличным владельцем квартиры.

Поэтому если у семьи военная ипотека, то второй супруг не имеет права на долю в квартире. Но и оплату ипотечного кредита с него требовать не будут.

В чем особенности раздела квартиры при ипотеке с материнским капиталом? 

Если родители внесли материнский капитал для погашения ипотечного кредита, то раздел будет иметь свои особенности:
1. Супруги успели погасить ипотеку и выделить доли детям по обязательству. В этом случае каждый член семьи получает долю, которую они определили в соглашении.
Пример. Рассмотрим развод в семье с 2 детьми. Родители по обязательству выделили каждому ребенку по ¼ доле. И у каждого родителя тоже получилось по ¼ доле. В случае развода порядок раздела сохраняется. И родители не могут претендовать на доли детей.
Но фактически, тот родитель, с которым будут жить дети, сможет пользоваться и их долями в квартире. То есть, получит возможность использовать ¾ от доли в квартире.

2. Супруги не успели выделить доли, то из общей стоимости выделяется сумма маткапитала. Каждый из супругов и каждый ребенок получает долю равную часть. А сумма, которую родители доплатили, делится между ними поровну.
Пример. Также рассмотрим развод в семье с 2 детьми. Допустим, квартира стоит 2 000 000 р. Из них 500 000 р. – материнский капитал. В этом случае 500 000/4 = 125 000 р. Стоимость доли каждого ребенка. То есть дети получают по 1/16 доле в квартире, а родители по 7/16.

Что делать, если созаемщик не платит ипотеку после развода?

Если бывший супруг не платит свою долю платежа, лучше не портить себе кредитную историю и гасить долг самостоятельно. Но потом можно обратиться в суд и взыскать ½ от выплаченной суммы от общего долга и процентов, а также процент за пользование деньгами. Такой подход называется – взыскание в порядке регресса.
Если бывший супруг откажется платить долг добровольно, то нужно получить исполнительный лист и передать его приставам. Пристав возбудит исполнительное производство и передаст исполнительный лист на работу должника. Бухгалтер будет ежемесячно удерживать до 50% от дохода должника до погашения задолженности.